5月7日永華证券，央行宣布重大消息，降低个人住房公积金贷款利率25个基点，5年期以上首套房利率从2.85%降至2.6%，同时降低政策利率0.1个百分点 ，两项利率合计调降35个基点。这是自2019年以来，5年以上公积金贷款利率的第二次调降，上一次调降是在2024年5月，降幅也为25个基点。
值得注意的是，此次住房公积金贷款利率调整范围既包括新发放的住房公积金贷款，也包括存量住房公积金贷款。此次利率下调后，新发放的住房公积金贷款将执行新的利率，此前已发放的住房公积金贷款，利率将在2026年1月1日起下调。这可直接减轻借款人利息负担，等同于增加居民收入，提升消费能力。
以一笔金额100万元、期限30年、等额本息还款的首套个人住房公积金贷款为例，月供将由4136元降至4003元，减少约133元，总利息支出将减少约4.76万元。
而如以组合贷款商业住房抵押贷款与公积金贷款额度各100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次利率降低后，累积30年月供减少6.76万元。
百万房贷30年节省超4.7万
在5月7日国新办新闻发布会上，央行行长潘功胜宣布，降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。其中，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步调整。这预计每年将节省居民公积金贷款利息超过200亿元，有利于支持居民家庭的刚性住房需求，有助于房地产市场止跌企稳。
降低住房公积金贷款利率对于支持消费有重要助力。此前永華证券，中办、国办《提振消费专项行动方案》已提出“适时降低住房公积金贷款利率”。降低住房公积金贷款利率0.25个百分点，是人民银行推动提振消费政策措施落地见效的有力举措。
此次下调住房公积金贷款利率幅度与2024年5月相同。2019年以来，5年以上公积金贷款利率仅调降2次共40BP。在本次调整前，5年以上公积金贷款利率为首套2.85%、二套3.325%，调整后将分别降至2.6%、3.075%。
以贷款100万元、等额本息还款30年为例，调整前首套房利率2.85%，月供4136元，总利息48.88万元；调整后按新利率2.6%计算，月供4003元，总利息44.12万元，月供每月减少133元，总利息减少4.76万元。
中指研究院政策研究总监陈文静表示，此次公积金贷款利率下调，每年将节省居民公积金贷款利息支出超200亿元，极大地支持了居民家庭刚性住房需求，也为部分城市下调住房商业贷款利率释放了空间。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，此前商业贷款利率与公积金利率差距小，且公积金贷款额度受限，导致贷款积极性不高。此次调整，在商业贷款利率未直接降低的情况下，拉开二者差距至40个基点，叠加各地提高公积金贷款额度，有助于提升公积金贷款利用效率，更好发挥降成本效应，支持刚需和改善性住房需求。
稳楼市组合拳出击
在当天的发布会上，金融监管总局局长李云泽也宣布了稳楼市政策。李云泽指出，近期将推出八项增量政策，其中针对房地产明确提出“加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度” ，包括完善房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法，指导金融机构保持房地产融资稳定，满足刚性和改善性住房需求，强化高品质住房资金供给。
目前，商业银行审批通过的“白名单”贷款已增至6.7万亿元，支持1600多万套住宅的建设和交付。各地金融机构正从住房金融供给端发力，支持房企存量信贷业务合理展期，在一定程度上满足房企融资需求，缓释房企流动性风险。
陈文静认为，在中央政治局会议定调后，金融部门积极跟进，本次会议释放的政策举措范围和力度超预期，对提振房地产市场信心、稳定市场预期作用积极。
从市场表现来看，4月核心城市土地市场热度不减。重点城市新房销售面积在低基数下同比基本持平，核心城市在优质供应带动下销售延续增长；二手房成交量整体同比延续增长。
截至2025年4月末，全国30个大中城市商品房销售面积同比下降1.7%，跌幅较2024年底明显收窄。今年一季度，房地产贷款余额增加7500多亿元，其中，新增个人住房贷款创2022年以来单季最大增幅。
广开首席产业研究院资深研究员马泓认为，这表明去年三季度末出台的一系列政策对推动房地产市场止跌企稳起到了较为明显的积极作用，商品房库存水平逐渐从高位回落。
“5月房地产市场有望继续修复。”陈文静预计。
马泓预计，各地商业银行将快速跟进央行政策，下调个人住房贷款利率，支持居民刚性和改善性住房需求释放。央行也将继续延长和落实房地产“金融16条”支持政策，扩大保障性住房建设金融支持力度，推动国内商品房市场向供需平衡方向发展永華证券，助力实现市场止跌企稳目标。
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